Avoin rakentaminen ja TATE-projektinjohto: Tulevaisuuden toimintamallit testiin

Tampereen yliopiston tutkija Kimmo Keskiniva esitteli syyskuun 2024 tulosseminaarissa Talotekniikkatoteutuksen uudet mallit – tutkimuksen tuloksia.

Tutkimuksessa arvioidaan julkaistuja hankemalleja, vertaillaan niitä ja esitetään niihin, haastatteluihin ja työpajojen tuloksiin perustuvia suosituksia muun muassa taloteknistä projektinjohtourakointia hyödyntäväksi malliksi. Tarkasteltuja malleja ovat:

• Avoin rakentaminen, etenkin kotimaisen SUKE-mallin mukaisesti
• Talotekninen projektinjohtourakka
• SKOLin ja Building 2030:n Suunnitteluprosessi 2.0 -prosessimallit

Keskiniva korosti, että uusi malli on tutkijoiden paras näkemys, joka vaatii testausta, jotta siitä saadaan hiottua käytäntöön soveltuva uusi toimintatapa.

Nykyprosessi tuottaa hukkaa

Projektinjohtourakka on vakiintunut malli, jonka hyötyjä ovat esim. varhainen kustannustietous, tilaajan kontrolli suunnitteluratkaisuista sekä tavoite- ja kattohintaisen urakan kannuste kustannusohjaukseen. PJU-malli on joustava mutta enemmän hyödyllinen rakennusteknisten hankintojen ja töiden kuin talotekniikan näkökulmasta.

PJU-mallin etujen vastapainona on useita haasteita, jotka tuottavat hukkaa. Näitä ovat esimerkiksi tarpeettoman tarkka TATE-suunnittelu aliurakoiden laskentaa varten, suunnitelmien ja asennuksen epätahtisuus ja suunnitelmamuutokset projektin edetessä.

Yleissuunnitteluvaiheessa ei välttämättä ole riittävästi aikaa päätoteuttajana toimivalle projektinjohtourakoitsijalle ottaa toteutussuunnittelun ohjaus haltuunsa. Useat tutkimukset suosittelevatkin yleissuunnitteluajan pidentämistä tai jopa erillistä yleissuunnittelun lisävaihetta. Tällöin suunnittelijat voisivat tuottaa SKOL-mallin mukaisesti tietomallista riittävät määrätiedot TATE-urakoitsijan hankintaa varten. 

Edellä kuvattu menettely on yksi tapa hankkia taloteknisen projektinjohtourakoitsija ohjaamaan osaltaan toteutussuunnittelua.

Avoin rakentaminen vastaa joustavuushaasteeseen

Etenkin liike- ja toimitilarakentamiselle on tyypillistä, että tilojen tulevat käyttäjät tai suuri osa niistä eivät ole selvillä hankkeen alkumetreillä. Projektinjohtorakentaminen vastaa osittain tähän haasteeseen mm. jakamalla suunnitelmat ja hankinnat ositeltuihin paketteihin. 

Nykyisessä projektinjohtorakentamisen RT-mallissa on paljon sisältöä SUKE-tutkimuksesta. Siitä ovat peräisin muun muassa suositukset suunnitelmapaketeista ja avoimesta rakentamisesta.

Avoin rakentaminen on jo 1960-luvulla syntynyt malli, jossa rakennus jaetaan kiinteään perusosaan ja muuntuvaan tilaosaan. Kiinteä perusosa rakennetaan ensin ja tilaosat vaiheittain, kun niiden vaatimukset tarkentuvat. Joustavuus ei palvele ainoastaan rakentamista; se mahdollistaa myös kustannustehokkaat tilamuutokset rakennuksen elinkaaren aikana.

Käytännössä avoin rakentaminen voi tarkoittaa kiinteiden ydinrakenteiden lisäksi taloteknisiä järjestelmiä, jota mitoitetaan perustasoa paremmiksi. SUKE-mallissa esitetään, että konetekniset tilat voitaisiin rakentaa valmiiksi ja koeponnistaa maksimikapasiteetin mukaan ennen tilojen valmistumista. 

Yhden tila-alueen talotekniikkaa tulee voida muuttaa ilman että muita alueita tai kiinteää perusosaa joudutaan suunnittelemaan uudelleen tai poistamaan käytöstä.

Talotekninen projektinjohtourakka kaipaa pelisääntöjä

SUKE-mallissa mainitaan talotekninen projektinjohtourakka lyhyesti, ja SKOLin mallissa ehdotetaan talotekniikan projektinjohtourakointia tavoite- ja kattohinnalla. TATE-PJU on ollut käytössä jo useissa projekteissa mutta määriteltyjä ja vakiintuneita pelisääntöjä ole dokumentoitu.

TATE-urakoitsijalla on paras talotekniikan kustannustieto ja kyky tarjota innovatiivisiakin taloteknisiä ratkaisuja, mikä ei perinteisessä urakoinnissa ole helppoa. Suunnitelma- ja hankintapakettien määrittelyssäkin talotekniikan asiantuntemus olisi eduksi.

Tilaajan, päätoteuttajana toimivan projektinjohtourakoitsijan sekä taloteknisen projektinjohtourakoitsijan sopimussuhteet ovat vaihdelleet aliurakan ja sivu-urakan välillä hankkeesta riippuen. Taloteknisen projektinjohtourakoitsijan hankkiminen rinnakkain päätoteuttajan kanssa saattaa säästää hankekustannuksia, koska jälkimmäiselle ei kerry katetta alihankinnasta.

Uusi ehdotus yhdistelee eri mallien parhaita puolia

Tutkimuksen tuloksena syntyi yhteensä 40 suositusta rakennushankkeen sujuvoittamiseksi. Ne perustuvat aiemmin mainittujen mallien yhdistelmiin.

Keskiniva tosin totesi, että mallit eivät olleet täysin yhteensopivia. Esimerkiksi SUKEn mukaan tilakonsepteja tulisi suunnitella toteutussuunnitelmien tasoisesti jo yleissuunnittelussa, kun SKOL esittää toteutuskelpoisen tietomallintamisen aloittamista vasta toteutussuunnittelussa. Tämän vuoksi hän puhuu mieluummin käytännön kehitystyötä edistävistä syötteistä, kuin varsinaisesta valmiista 40-portaisesta sellaisenaan noudatettavasta mallista.

Ehdotettu malli jakautuu viiteen vaiheeseen: hanke/ehdotussuunnitteluun, yleissuunnitteluun, sen täydennysvaiheeseen, toteutussuunnitteluun ja rakentamiseen:

1. Hankesuunnittelussa tehdään päätös avoimesta rakentamisesta toteutusmuodosta, joka perustuu PJUn ja TATE-PJUn yhteistyöhön.
2. Yleissuunnittelussa tarkennetaan kiinteä perusosa ja muuntuva tilaosa, jolle laaditaan vaihtoehtoisia tilakonsepteja. Projektinjohtourakoitsijat voidaan hankkia jo tässä vaiheessa.
3. Yleissuunnittelun täydennysvaiheessa suunnittelija tuottaa kevennetyn urakkalaskenta-aineiston tietomallista, jos PJU kiinnitetään tässä vaiheessa. Kiinteästä perusosasta voi tehdä toteutustason suunnitelmia, ja PJUt neuvottelevat ohjausvastuista ja hankintarajoista.
4. Toteutussuunnittelussa kiinteän perusosan suunnitelmat viimeistellään ja muuntuvan tilaosan toteutussuunnitelmat laaditaan sitä mukaa kun käyttäjät ovat selvillä.
5. Rakentamisvaihe toteutetaan projektinjohtorakentamisen mukaisesti limitettynä toteutussuunnittelun kanssa. toteutetaan ja vastaanotetaan ensin kiinteä perusosa ja sitten muuntuvat tilaosat vaiheittain. Kiinteä perusosa ”koeponnistetaan” ennen muuntuvan tilaosan rakentamista.

Seuraava kaavio kuvaa tietomallipohjaisen suunnittelun prosessia ja siihen liittyviä tehtäviä. Se on muokattu SKOL Ry:n talotekniikan toimialaryhmän vuoden 2021 mallista.

Kokeiluista kohti alan käytäntöä

Tutkimuksen valossa talotekninen projektinjohtourakointi on ainakin vaativissa hankkeissa järkevä toteutusmalli. Tutkijat suosittelevat joka tapauksessa kasvattamaan taloteknisen urakoitsijan roolia suunnitteluvaiheessa.

Suunnitteluun panostaminen, ajallisesti ja rahallisesti, kasvaa korkoa hankkeen aikana tehostuneena toteutuksena ja paremmin asiakkaan tarvetta vastaavana tuotteena. Taloteknisten suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden on tietenkin pystyttävä osoittamaan panostusten hyödyt hankkeen tilaajalle ja rakennuttajalle. Myös tutkimuksella on tässä edelleen tehtävää.

Tutkijoiden ehdottamia toimintamalleja on testattava hankkeissa ja tulosten perusteella säädettävä niitä toimiviksi käytännöiksi. Kokemukset auttavat täydentämään RT-kortteja ja tehtäväluetteloita uusien mallien mukaisesti. Uusi käytännönläheinen kirjallisuuskin edistäisi alan uudistumista.

Tutkimus on yksi tärkeä etappi matkalla kohti Talotekniikka 2030:n vision arvolupausta: ”Uudistamme rakentamisen liiketoimintamallit ja otamme vastuun koko elinkaaresta”.

Tutkimusryhmä Tampereen yliopisto, Rakennustekniikan laitos

• Vastuulliset johtajat Piia Sormunen ja Arto Saari
• Hankkeen koordinaattori Anni Luoto
• Tutkija, tohtorikoulutettava Kimmo Keskiniva

Lue tutkimusraportti Talotekniikkatoteutuksen uudet mallit – talotekniikkaohjattu rakentaminen